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采取切实有效的措施防范土地使用者圈占工业用地 |
| 更新日期：2008-05-27 浏览量：1760 |
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提 案 者：吴善巧
主办单位：县府办
提案内容：
近年来，我县各工业园区推出了大批工业用地。这些工业用地的推出，极大地缓解了我县工业用地的紧张局面。目前，不少工业园区的工业用地已经告罄。但很多土地使用者不是为了企业的生产占用土地，而是将工业用地作为商品用来经营。如有的土地使用者取得工业用地土地使用权后，长期不建设，准备待土地涨价后再转让土地使用权，从中获取土地差价款；有的土地使用者尽管在取得土地使用权后进行了建设，但动工开发建设的总面积不到三分之一，且投资额极小；有的土地使用者以新办企业的名义取得土地使用权后，动工建设了厂房，然后以股权转让的形式将企业资产整体转让，在不缴纳一分税费的情况下获取高额的土地差价款。造成土地使用者为获取土地差价款而大量圈占工业用地之风逾演逾烈的原因是多方面的。一是土地管理部门执法不严。县国土资源局对土地使用者的闲置土地未依照有关法律、法规、规章的规定，作出征收土地闲置费或收回土地使用权的处理。二是各相关部门操作不当。目前通行的做法是由各工业园区与土地使用者签订入园协议，并代为收取土地款，然后再由县国土局与土地使用者签订国有土地使用权出让合同。尽管各工业园区与土地使用者签订的入园协议对土地开发的条件、期限等作出了约定，并在入园协议中对违反约定的行为设定了违约责任；由于各工业园区与土地使用者签订的入园协议为无效协议，不受法律保护，而县国土局与土地使用者签订的国有土地使用权出让合同未对土地开发的条件、期限及违约责任等作出明确约定，造成有关部门无法对土地使用者的违约行为追究违约责任。三是税务部门在税收征管中出现了盲点。税务部门为防止国家税款的流失想出了不少好点子。如在房屋买卖中，不管房屋买卖协议约定的房屋转让价格为多少，均请房产评估机构进行评估，然后按照评估价征税。但在企业股权转让时，税务部门却未对出让股权的股东超过原投资款的收益部门征收个人所得税。造成企业股东以股权转让形式将企业资产整体转让时无需缴纳一分税费即获取高额的土地差价款。土地是不可再生的资源，如不切实有效的措施防范土地使用者圈占工业用地，将直接影响我县经济持续快速的发展。为此，我建议：
1、县国土局应采用招拍挂的形式出让工业用地的国有土地使用权，并在招标须知中明确规定参加招拍挂的投标人出让地块的投资额度。同时，在国有土地出让合同中明确载明开发土地的投资额度等条件及开发的期限；对违反约定条件和期限开发、利用土地所应承担的违约责任等条款均应在国有土地出让合同中体现。如因招商引资确需由工业园区与土地使用者签订入园协议的，也应对开发土地的投资额度等条件及开发的期限、违约责任等作出约定，并在此后国土部门与土地使用者签订的国有土地使用权出让合同中将这些内容加以明确。
2、县国土局应加强执法的力度。对未按国有土地使用权出让合同约定的期限和条件开发、利用土地的土地使用者，依照法律、法规、规章的规定及国有土地出让合同的约定，或追究土地使用者的违约责任或收取土地闲置费或收回国有土地使用权。
3、在企业股东转让股权时，各有关部门通力合作，防止企业股东以股权转让的形式赚取高额土地差价款，偷逃国家税款。企业股东在进行股权转让时，必须要到工商管理部门办理股权转让手续。因此，工商部门在企业办理股权转让手续时应及时通知税务部门，由税务部门委托相关部门对该企业的资产进行评估，不管股份转让协议约定的股权转让价为多少，均以评估价为依据，对股东超出原投资款的转让款征收个人所得税。
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