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2007年18号 原转制、破产企业有关土地使用权证遗留问题不容忽视 |
| 更新日期：2007-09-06 浏览量：1752 |
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提 案 人：任益民
附 议 人: 吴善巧
承办单位：县国土资源局
提案内容：我县在实施国有、集体企业转制、破产过程中，对于依法本应收回国有并给予适当补偿的地上建筑物，却为妥善安置职工，参照房改政策将单位宿舍、集资房处置给职工所有，由职工支付一定的房价（不含土地出让金）。对房屋所在的国有土地使用权则由政府无偿收回，并根据“谁出资、谁使用”的原则出让给底层房屋所有者，土地出让金用于安置或者予以减免，底层以上房屋所有者则不享用权（如原农机公司宿舍土地、原海游粮管所宿舍土地），或者土地使用权确权登记给任何单位、个人使用，土地变成无主状态（如原水产公司宿舍）。这样做法造成了房屋所有权与土地使用权相分离的现象，其合法性值得论证。同时，该现象在流通领域的转制、破产企业存在一定的普遍性，并留下为数不少的房屋只有房产证却不能办理土地使用权证的后遗症。
随着社会发展，土地使用权证在社会生活中的作用日益显现，公民的土地登记发证意识逐步增强，前述受安置取得房屋的职工要求进行土地登记发证、撤销底层房主土地使用权证的呼声高涨，对不能登记****表示异议和强烈不满。据本人所知，原粮贸公司职工章以亮等十三户因不服政府将其建筑物范围内的土地使用权全部登记在底层房屋所有者名下，经上访未果后将县政府推上被告，一审判决县政府败诉，登记在底层房屋所有者名下的土地使用权证被撤销，县政府面临行政赔偿的可能。目前，县政府已就此案提出上诉，一些的相关房主正在等待此案的二审结果，可能相继提起行政诉讼。又如县农机公司部分职工因对建筑物范围内的土地使用权登记在第三人名下有异议，多次********国土部门和政府领导，为此，国土部门于06年3月专题报告县政府，要求政府进行专题研究并作出相应对策。
这一历史遗留问题在许多原转制、破产企业中存在，涉及安置职工、房屋数量不少，如不妥善、及时加以解决，将继续可能发生上访、诉讼事件，影响社会安定，同时将使政府面临行政赔偿、处于被动的局面。为此，建议如下：
一、县政府应对此遗留问题引起足够重视。鉴于这一问题的特殊性、专业性、紧迫性，政府应及时组织国土、房管、法院、司法、法制、律师等相关部门、专业人员对“房地分离”现象的合法性及对策进行专题研究，以寻求解决途径。
二、政府法制部门积极主动与三门法院行政庭做好沟通，就登记发证给底层房屋所有者的具体行政行为的诉讼主体、诉讼时效等问题进行探讨，以达成共识，并由三门法院争取市中级法院和政府作被告的异地审理法院的支持和认可。
三、信访答复要把握好土地使用权有偿使用口径。针对要求享受土地使用权分摊面积的信访、上访者作答复时，要告诉他们：享受土地使用权的前提必须有偿，只有全体业主愿意支持一定土地使用权出让金，才有可能享受一定的土地使用权分摊面积，从而打消部分信访者、上访者只想享受权利却不想出资的过分企业图，让他们知难而退，并为最终妥善处置作好宣传先导。
四、妥善处置遗留问题。对尚未确权登记给任何单位、个人使用的土地，以建筑物投影作为宗地面积，按建筑物的建筑面积分摊土地权面积，由房屋所有者按分摊面积支付一定的土地出让金，然后将相应土地使用面积划归各房屋所有者享受；对于已确权登记归底房屋所有者使用的土地，亦应参照上述原则进行处理，但政府收取的土地出让金于赔偿或补偿给底层房屋所有者。
办理情况：原流通企业改制时，一些企业因在处置土地资产时将土地全部出让给底层的使用者，导致目前存在的一些房改房和集资房等只有房产权而没有土地使用权的现象，这种做法却留下了严重的后遗症，随着人们法制意识的增强、抵押贷款以及房地产转让等需要，矛盾逐渐凸显。经过调查，原转制、破产企业在改制过程中，土地使用权的处置情况大致上有这样三种情况：
1、底层和上面的使用者都分享土地使用权，
2、因上面的使用者放弃，使得土地使用权全部归底层使用者所有。
3、上面的使用者在不知情的情况下，土地使用权全部归底层使用者所有。
经过分析出现以上2、3两种情况的主要原因是：
1、使用者的土地法制意识不强，同时土地政策当时也十分宽松，在抵押贷款、房地产转让中都不需要土地使用证。
2、转制时，原单位及政府出于整体资产扩大化，为安置职工减轻企业负担以及便于资产处置的目的。
针对当前的群众的强烈要求****的呼声，我们也提出自己的解决办法：
1、对于住户自愿放弃土地使用权这种情况的，将参照粮食管理所的诉讼案件，根据法院的最后裁定办理。
2、对于上面的住户在不知情的情况下，土地使用权全部归底层使用者所有这种情况的（我局曾于2006年3月23日就此事有关情况专题向县政府作了汇报，并于2006年6月20日向县政府请示。），将建议县政府牵头召集有关部门协商解决。
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